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SOHO中国出售8项目回笼资金350亿 潘石屹转型无力净利六年缩水80%

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7年过去了,曾表示“不卖资产”“不拿地开发”的潘石屹重回老本行,一边“卖资产”,一边宣布重新拿地开发房地产。

6月28日,SOHO中国(00410.HK)召开物业销售推介会,SOHO中国透露,计划今年将推出部分在持物业进行销售,涉及上海,北京共计13个项目,资产总价值约78亿元。

长江商报记者粗略统计发现,SOHO中国在2014 - 2018年均有不同程度的销售动作,累计达8个项目,出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元

事实上,自2012年,SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型,其主要收入来源也从卖楼转为收租,逐渐剥离房地产业务的同时,营收逐年下降。

长江商报记者梳理发现,SOHO中国近十年来营收下降近5倍,2009年为75.29亿元,2018年为17.21亿元。值得注意的是,下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还欠。将目光重调回拿地开发,或许是因为SOHO 3Q的发展未达到其预期。

XX数据显示,2014年,SOHO中国的租金收入达到4.24亿元; 2018年,这一数值为17.35亿元。尽管租金收入实现了大幅增长,但随着公司发展战略的萎缩,公司的整体营业额和净利润均有所下降。 2018年,SOHO中国实现营业额约17.21亿元,净利润约19.25亿元。与2010年的营业收入182.3亿元和2012年的净利润105.85亿元相比,营业收入缩水90%以上,净利润缩水80%。

“事实上,在转型之后,我们仍然要关注资本的压力,因为事实上,转型本身往往会带来资金流动的变化。如果您不出售该项目,财务压力将会很大。对于某些房产,资金将在出售后出售。回归笼子本身也是一个非常好的商业模式。“财经评论员严跃进告诉长江商报,合约的净利润指数缩水,表明经营周期很长,潜在成本高,将带来很多压力也表明公司需要反思商业策略。

5年内销售超过350亿的8个项目

近日,SOHO中国在北京召开房地产销售推介会,宣布将分批出售部分自营房产,涉及金额约78亿元。首批将推出五个项目,即北京望京SOHO,银河SOHO,建外SOHO和上海SOHO东海广场,SOHO中山广场,共有9个独立上市,占地面积约2万平方米。价格约为16亿美元。

“这次我们卖的房子的一部分是我留下的房子,另一部分房子是顾客没有回到房子里的。”潘石屹在新闻发布会上说。

According to the rough statistics of Changjiang Commercial Daily reporter, since the transformation of SOHO China, Pan Shiyi has different sales actions in 2014-2018, with a total of 8 projects, and the sale or sale of the property involves more than 35 billion yuan.

Specifically, in 2014, the company sold Shanghai SOHO Helen Square and Jing'an Square for 5.23 billion yuan, and sold 3-5 million yuan for the volley SOHO project; in September 2015, the company transferred the equity of the Bund to Wang, with a consideration of 8.493 billion yuan; In July 2016, the company sold SOHO Century Plaza to Guohua Life Insurance for a consideration of 3.297 billion yuan. In June 2017, the company sold Hongkou SOHO for 3.573 billion yuan and sold volley SOHO for 5.008 billion yuan.

It is worth noting that at the 2017 results conference held in March 2018, Pan Shiyi made it clear that the assets will not be sold in the future. By June 2019, the company once again announced the sale of its 13 property assets with an estimated total value of 78. 100 million yuan.

The profit from the transformation of self-sustaining property has shrunk dramatically

SOHO China was established in 1995. The company has developed into one of the largest office building developers in Beijing and Shanghai with a total development area of over 5 million square meters. In 2007, SOHO China was registered at the Hong Kong Stock Exchange. The company achieved revenue of 7.044 billion yuan, which exceeded the current leading housing enterprises. In 2012, the company achieved revenue of 15.305 billion yuan, and proposed to surpass Vanke's grand blueprint in 5 years. At the time, the most eye-catching housing companies in China.

In the limelight, he chose to transform. In 2012, Pan Shiyi announced that SOHO China has transformed from “sales” to “self-sustaining” properties, focusing on the leasing business, as of now. Shared office business SOHO 3Q has expanded to other cities and third-party properties outside Beijing and Shanghai. Currently, it has 31 centers in 7 cities in China, with a total of more than 30,000 stations.

xx其主要收入来源也已从销售转为租金。 2014年至2018年,公司租金收入4.25亿元,10.25亿元,15.11亿元,16.69亿元,17.35亿元。租金对公司总收入的贡献从7%增加到100%。根据2018年年报,该公司在北京和上海的四个项目,除海滩SOHO入住率87%,其他物业租赁率均在95%以上。

根据年报,截至2018年底,SOHO中国投资物业的平均入住率高达96%。其中,前门街项目的入住率连续两年达到100%,望京SOHO的租金收入最多,达3.86亿元。

然而,在7年的转型中,SOHO中国逐渐“落后于团队”,其收入和利润已经“缩水”。从人民币180亿元的高峰到今天不到20亿元,净利润也从100亿元下降到不到20亿元。

2018年的半年度报告令人不满意,资本市场做出了“浅薄”回应。摩根士丹利在报告中也表示,SOHO中国的中期核心盈利表现差于预期,主要是因为上半年的毛利率仅为76%,低于预期的79%,其评级为直接从原来的“中性”减少。要“卖”。

在此期间,该公司多次出售资产以取款,并未能挽救业绩下滑。

想回到房地产企业获得土地

与过去不同,潘石屹这次出售资产,或者考虑“寻求新的利润增长点”。为了在今年出售约78亿个自我维持的房地产项目后使用资金,潘石屹回答说:“下一个SOHO中国打算专注于一线城市最繁华的地区,一些资金将用于偿还债务。“

根据财务报告,截至2018年12月底,SOHO中国银行借款总额176.94亿元,公司债券30亿元,资产负债率29.52%。由于上述公司债券已于今年1月退市,SOHO中国目前的资产负债率应远低于29%。截至2018年底,公司现金及现金等价物为55.66亿元,短期借款9.64亿元。

从行业的角度来看,SOHO中国的负债率水平在高杠杆房地产行业中并不算什么。该公司没有房地产开发商的债务压力。但不再是房地产公司的SOHO中国也不是一个小数目。而且,自持性的量太大。近年来,写字楼租金率不高,甲级写字楼市场冷淡。

“物业回报率为3%,这在市场上是好的。但银行贷款利息为4点,租金回报率跟不上银行贷款利息。此外,SOHO中国目前的资产太单一,主要是办公产品。出售后,我们保留了其他非常好的东西。“潘石屹认为。

因此,曾经说过“不卖资产”和“不开发土地”的潘石屹回归房地产行业。接下来,SOHO中国打算专注于一线城市最繁华的地区。

“重新收购也表明开放式房产仍然乐观。简单地握住它们往往是有压力的。通过开发和销售模式,它有助于提取资金,也有助于改善这些企业的运作。在取得土地和开发的良好位置,这也表明其最近的资金仍然良好,有能力获得土地,但也反映了公司的业务运营略有调整。不排除其后续项目的销售模式仍然乐观,因此,它将通过征地来发展。“严跃进认为,SOHO中国未来的发展仍有很多机会,特别是在并购,物业管理方面等等。如果你只是进入房地产业务发展,你应该注意营销资源不足等风险和压力。

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文章来源:长江商报